持ち家と賃貸、結局どちらがお得なの!?現状では賃貸の方がお得だと断言できる3つの理由

持ち家と賃貸

 

結局、持ち家と賃貸どちらがお得なのか?

持ち家と賃貸どちらがいいかといった論争は様々な場所やネットで話のネタになっていると思います。結局どちらがお得なのかといった観点から今回はその論争に終止符を打ちたいと思います。

結論から先に申し上げると、現状の経済環境を加味した上では「賃貸」の方がお得であると断言することができます。

まずは、それぞれのメリットとデメリットから見ていきましょう。

持ち家のメリット・デメリット

  • 家を買ったという安心感が得られる
  • 住宅ローン減税を受けれる
  • 値上がりする可能性がある

 

持ち家のメリット

家を買ったという安心感を得られる

家を買った場合、賃貸では得られない「家を買った」という満足感を得ることができます。

特に日本人は、土地神話が根付いている民族であるため家を買った場合の満足感と安心感は非常に大きいと思います。

住宅ローン控除を受けれる

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して持ち家を購入した場合に活用できる減税措置です。 持ち家を買う際は大体の方がローンを組むので、この減税装置は非常にありがたいですね。

値上がりする可能性がある

不動産の価格は変動します。家を買った場合、土地も合わせて買うことになるので土地価格が上昇すれば土地価格の上昇分が自分の資産となります。

持ち家のデメリット

  • 引越したい時にすぐに引越せない
  • 建物は毎年減価償却してしまう
  • 固定資産税を払わなくてはいけない

 

引越したい時に引越しできない

持ち家の場合はすぐに引越しすることができません。もちろん売ろうと思えば売れますが、時間もかかりますし買った時の値段以下になってしまう方が多いはずです。

またどのような近隣住民が住んでいるかなど事前に把握することは難しいところでデメリットと言えるでしょう。

建物は毎年減価償却してしまう

日本の場合、不動産の建物価値は20年程で0に近い価格になってしまいます。

~築20年経つと建物の価値がゼロになる~
不動産業界において、一戸建て住宅の価格は築20年ほどでゼロになるとされています。これは、木造住宅における税法上の耐用年数が22年と定められているからです。

引用:LIFULL HOME’s

逆にアメリカなどだと年数が経った家は逆に味が出るということで好まれるそうです。

1500万円の木造住宅であれは、22年の耐用年数なので毎年68万円ほど減価償却していく計算になりますね。

◆固定資産税を払って払わなくてはいけない

持ち家の場合、毎年固定資産税を払い続けなくてはいけません。所有する限りは毎年払い続けなければいけないという見方から一種の負債だという事もできます。

賃貸のメリット・デメリット

賃貸のメリット

  • 修繕費などの固定費がかからない
  • 引越したい時に引越しできる
  • 固定資産税を払わなくてもよい

 

◆修繕費などの固定費がかからない

住宅というものは、10年20年と住み続けるとどこかしら修繕が必要になります。老朽化と言われる問題ですね。分譲マンションなどでは毎月修繕費といった形で、積み立てる事になり一軒家などでは修繕が必要になった際、一時的な出費が膨らむことになります。

一方、賃貸であれば修繕費は持ち主であるオーナーが支払うことになります。老朽化に関する費用は全く負担しなくていいのです。(故意、または過失に伴う費用は負担しなければいけません)

◆引越したい時に引越しできる

賃貸は持ち家と比べて引越しが容易です。建物の毀損を心配する必要はありませんし、1ヶ月前に申告すれば賃貸契約も解除することができます。

ただ引越しばかりしていると、引越し貧乏になってしまうので気をつけましょう(笑)

◆固定資産税を払わなくてよい

賃貸では、不動産という資産を保有するわけではないので固定資産税を払う必要はありません。

賃貸のデメリット

  • 賃貸は資産としての価値にならない
  • 家賃を払い続けなければいけない

 

◆資産としての価値にならない

賃貸は保有するわけではないので自分の資産となることはありません。

土地価格が値上がりしたとしても、資産として保有していないためその恩恵を受けることができないのです。

◆家賃を払い続けなければならない

やはり賃貸における1番のデメリットが家賃を支払い続けなければいけないという点です。

持ち家であれば、家賃を支払う必要がなく老後も安心して生活できます。一方賃貸だと住み続けている限りは常に家賃を支払い続けなくてはいけません。

現状だと賃貸の方がお得な3つの理由

現状だと賃貸の方が、お得だと断言できます。勿論、賃貸ではなく不動産を保有した方が良い時代もありました。しかし現状だと以下に挙げる3つの理由により賃貸の方がお得であるといえます。

  1. 不動産価格の高騰
  2. 建物の老朽化問題
  3. 人口減少による不動産価値の低下

 

不動産価格の高騰

1つ目の理由が不動産価格の高騰です。首都圏の一部不動産価格は現在バブル期並みに上昇しています。今までは首都圏を中心とした土地価格の上昇でしたが、現在では地方にも波及してきています。

地方の各所で地価が上昇している。国土交通省がまとめた2018年の地価調査(基準地価、7月1日現在)では全国平均が全用途で27年ぶりに下落から上昇に転じた。地方圏では上昇地点の数(全用途)が2890に増え、全国の半数近くを占めた。なかでも札幌、仙台、広島、福岡の地方4市の上昇率は三大都市圏を上回り、全国をけん引している。

引用:日経新聞

この現象は安倍政権によるアベノミクスで日銀が異次元の金融緩和を行い、市場にマネーを流し続けたことが原因です。その結果、マネーが不動産に流入するという現象が起こっています。

加えて円安や中国など新興国の発展により、外国資本が投資目的で首都近辺の分譲マンションや土地を買うといった需要が出てきており不動産価格を押し上げています。

こういった理由からこのタイミングで戸建てや分譲マンションを買うのは、高値掴みになる可能性が非常に高いとえるのです。

建物の老朽化問題

また建物の老朽化による問題も賃貸を推すひとつの理由になります。特に分譲マンションの老朽化は、老朽化した際にどうするかといったモデルが少ないため非常に危険であると考えています。

今現在分譲マンションの売り上げが好調で、都心では大きくてきれいな分譲マンションの乱立が続いています。この分譲マンション、老朽化し住めなくなったらどうするのでしょうか?おそらく住民同士で修繕費用を出し合うことになるでしょう。しかし大きな分譲マンションであればあるほど修繕費を払わない、もしくは払えない人も存在するはずです。

そうなるとマンション自体を取り壊すかといった問題にもなりますが、分譲マンションはそれぞれが土地の所有権を持っているため一人でも反対すれば取り壊すこともできません。結果、住民と話し合う時間的コストと修繕費を払えない人の分も負担しなければいけないという余計なコストが発生していしまう可能性があるのです。

今はどの分譲マンションもできたばかりで、老朽化という問題に直面していませんが今後分譲マンションに関しては、老朽問題で住民間で揉めるような問題が社会現象となっていくだろうと考えられます。

人口減少による不動産価値の低下

今後日本の人口は海外移民などの受け入れをしない限り減少していきます。少子高齢化により2050年頃には総人口が1億人を割り込むとも言われています。

50年後の日本の人口は、2015年より3割少ない8808万人になる。国立社会保障・人口問題研究所がこんな推計をまとめた。5年前に出した前回の推計より、わずかに減少のペースが緩んでいる。だが依然、厳しい状況であることには変わりはない。

引用:日経新聞

 

人口が縮小していく社会において、土地の価格は上昇していくでしょうか?人が少なくなればなる程、土地や建物の需要は減少していくことになります。そうなると当然土地価格も必然的に下落していくことになるのです。

もちろん政府が育児教育の充実や移民などの受け入れを行うことによって、人口が増えていく可能性もありますが現状で判断できる情報だと人口減少は必然といえるでしょう。

まとめ

以上3つの要因から損得で考えた場合、賃貸の方が「お得」だと断言できます。しかし自分が住む住宅に求めるものは人それぞれです。

例えば損得感情ではなく家を買って「安心感」を得たいという人もいるかもしれません。そのような判断基準で家を買い、生活や仕事が充実できるのであれば多少損をしても持ち家にするべきだと思います。

結局自分が納得できるかどうかがすべてなので自分自身の価値基準と照らし合わせ、自分の中で納得がいく家選びをしましょう!

 

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